3.8 Projecten

Wat willen we bereiken?

Met Hart van de Heuvelrug brengen we versnipperde natuur weer met elkaar in verbinding en creëren we tegelijkertijd ruimte voor woningen, bedrijven en zorgprojecten. 
 
De gemeenten Soest en Zeist en de provincie hebben op 5 juni 2015 ingestemd met de   samenwerkingsovereenkomsten Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg. Doel van het programma Hart van de Heuvelrug is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, onder meer door twee ecologische verbindingen te maken. Daarnaast zorgt dit programma voor meer ruimte voor wonen, werken, zorg en recreatie.  
Belangrijk uitgangspunt in de uitvoering: de opbrengsten van de rode projecten (het ontwikkelen van woon- en werklocaties) zorgen voor de financiering van de groene projecten (ontwikkeling van natuur en recreatie). Daarnaast is het aantal hectare ontwikkeld gebied dat we toevoegen in balans met het aantal hectare aan groengebied.

Er zijn al veel projecten gerealiseerd, met name groene. De provincie Utrecht, gemeente Soest, gemeente Zeist en het Utrechts Landschap werken de komende jaren intensief samen om ook de overige projecten te realiseren en af te ronden. Dit gaat vooral om het ontwikkelen van woon- en werklocaties. Het programma loopt door tot eind 2025.  Een langjarig programma als Hart van de Heuvelrug/ Vliegbasis Soesterberg dat al loopt sinds 2004, vraagt van alle betrokken partijen dat zij continue anticiperen op ontwikkelingen in de maatschappij en veranderingen in beleid. Dit wordt zo goed mogelijk ingepast in de diverse deelprojecten van het programma.

De provincie Utrecht is financieel eindverantwoordelijk voor het totale programma. We gaan in de begroting 2021 alleen in op de projecten die onder onze regie worden uitgevoerd. De financiële verantwoording en terugkoppeling van de gemeentelijke projecten vindt plaats via de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties (in maart) en de jaarlijkse tussenrapportages (in september). 

Wat gaan we daarvoor doen?

De provincie Utrecht is binnen Hart van de Heuvelrug verantwoordelijk voor de volgende projecten:  

Hart van de Heuvelrug:  

• Harlanterrein   
• Oostelijke Corridor  

• Kamp van Zeist  
• Bedrijventerrein Richelleweg  
• Woonwijk Sortie 16   

Vliegbasis Soesterberg:  

• Woonwijk Vliegbasis Soesterberg  

• Kavels Westflank   
• Park Vliegbasis Soesterberg  
• Corridor Camp New Amsterdam  

Hart van de Heuvelrug 
Harlanterrein
Eind 2020 is de verkoop van de gronden aan Het Utrechts Landschap afgerond. Daarmee is dit project gereed en kunnen we het ook financieel afsluiten.  

Oostelijke Corridor 
De Oostelijke Corridor is een heidecorridor die over de Vliegbasis Soesterberg naar het westen loopt en bestaat uit onder meer drie ecoducten: Ecoduct Op Hees, Ecoduct Boele Staal en Ecoduct Leusderheide. Momenteel is de verkoop van de grond boven op het Ecoduct Boele Staal in voorbereiding. Het ecoduct blijft in eigendom en beheer van de Provincie, het gebied boven op het ecoduct verkopen wij aan een derde partij. De selectie van deze partij vindt plaats via een openbare procedure. We starten dit najaar met het verkooptraject en verwachten de afronding hiervan in het voorjaar van 2021.  

Kamp van Zeist  
Het deel van Kamp van Zeist dat we willen vergroenen, is tot medio 2021 nog in gebruik door en in eigendom van Defensie. De provincie wil het terrein aankopen en doorleveren aan het Utrechts Landschap. De onderhandelingen daarover tussen provincie, het ministerie van Defensie en het Utrechts Landschap zijn na het akkoord van Gedeputeerde Staten op 31 maart 2020 gestart. We verwachten in het voorjaar van 2021 afspraken over de grondoverdracht en de toekomstige inrichting en overdracht van het terrein te kunnen vastleggen 

Beoogd resultaat 2021  

• Ondertekening koopovereenkomst tussen Defensie en Provincie Utrecht 
• Ondertekening overeenkomst tussen Provincie Utrecht en Het Utrechts Landschap over doorleveren van het terrein aan Het Utrechts Landschap, ná inrichting van het gebied 
• Een tijdelijk beheerplan voor het terrein 

Richelleweg
Richelleweg is een duurzaam bedrijventerrein. De markt voor verkoop van de kavels is gunstig, we verwachten dat alle kavels eind 2020 al in optie of verkocht zijn, terwijl uitgifte was voorzien tot en met 2021. Overdracht van de openbare ruimte op het bedrijventerrein aan de gemeente Soest vindt plaats in 2021.

Beoogd resultaat 2021  

• Uitgifte van kavels is afgerond  
• Overdracht van het openbaar gebied naar gemeente Soest is afgerond  

Sortie 16  
Hier ontwikkelen we een nieuwe woonwijk. De planontwikkeling op Sortie 16 is al van start. Er is een gebiedsvisie opgesteld en we werken aan een bestemmingsplan om ter besluitvorming aan de gemeenteraad van Zeist te kunnen voorleggen. Planning van de voorgenomen gronduitgifte is tussen 2023 en 2025.  
 
Beoogd resultaat 2021  

• Voorleggen van bestemmingsplan Sortie 16 aan de gemeenteraad van Zeist ter vaststelling 
• Vaststellen van een strategie voor uitgifte van de grond (in samenhang met woonwijk Vliegbasis Soesterberg) 
• Voorbereiden van de ontheffing voor de Wet Natuurbescherming 
• Voorbereiden van de aanbesteding van marktpartijen.  

Vliegbasis Soesterberg  
 
Woonwijk Vliegbasis Soesterberg  
Een deel van de voormalige vliegbasis, circa 20 ha, heeft de bestemming ‘wonen’ gekregen. Hier ontwikkelt de Provincie Utrecht in nauwe samenwerking met de gemeente Zeist, gemeente Soest en Utrechts Landschap een nieuwe duurzame woonwijk (225 - 250 woningen) die qua sfeer en beleving bij het bijzondere landschap past. Deze woonwijk bevindt zich in de planontwikkelingsfase.  

Procedures rond de ontheffing Wet Natuurbescherming, een wijzigingsplan in het kader van de ruimtelijke ordening en het saneren en kostenverhaal van de PFOS zijn hierbij de meest afhankelijke activiteiten voor de ontwikkeling van de woonwijk. Voor het realiseren van de woonwijk beogen we de eerste marktpartij(en) in 2021 te selecteren -ervan uitgaande dat in 2020 wordt vastgesteld de woonwijk in delen in de verkoop te zetten. Afhankelijk van het besluit in najaar 2020 zal de projectorganisatie in 2021 extern worden gebracht. Deze organisatie zal in het eerste kwartaal 2021 gereed moeten zijn.  
 
In een deel van het gebied is bodemverontreiniging met PFOS (Perfluoroctaanzuur) gevonden. PFOS was lange tijd (tot 2006) een bestanddeel van blusschuim en is met name rond de voormalige Brandweerkazerne e.o. in de bodem terechtgekomen. De PFOS-problematiek is relatief nieuw. Er is echter nog geen landelijk of provinciaal saneringsbeleid hoe om te gaan met PFOS-verontreiniging Wel is er een wettelijke saneringsplicht. Momenteel zijn er nog geen operationele technische reinigingstechnieken beschikbaar. Sinds mei 2020 is er wel de mogelijkheid om een groot deel van de ernstig vervuilde grond te kunnen storten. Dit is vooralsnog niet ons voorkeursscenario. De ontwikkeling van de woonwijk is hierdoor lastig te plannen. We verwachten dat er 1 à 2 jaar nodig is voor het ontwikkelen van een saneringsoplossing. In 2020 onderzoeken we op welke manier we deze verontreiniging kunnen saneren en spreken we met het ministerie van Defensie over verhalen van de kosten voor de sanering.    
 
Beoogd resultaat 2021  

• Onherroepelijke ontheffing Wet Natuurbescherming  

• Aanbieden wijzigingsplan aan de gemeente Soest   
• Ruimen van de niet gesprongen explosieven is afgerond  
• Afronden mitigerende maatregelen voor de veldleeuwerik op de vliegbasis ten behoeve van de woonwijk 
• Overeenkomst met Defensie over kostenverhaal van de PFOS-sanering  
• Saneringsplan voor de PFOS-verontreiniging is vastgesteld  

• PFOS-sanering is aanbesteed  
• Aanbesteding marktpartijen voor grondverkoop is gestart (afhankelijk van verkoopstrategie) 
• (Externe) projectorganisatie is opgericht en actief (afhankelijk van GS-besluit 2020) 

Kavels Westflank   
Als onderdeel van de gebiedsontwikkeling zijn er naast de ontwikkeling van de woonwijk Vliegbasis Soesterberg nog twee kleinere rode projecten binnen de voormalige vliegbasis, namelijk de bouwkavels Amersfoortsestraat (december 2016 verkocht) en de verkoop van bouwkavels Westflank: een terrein van circa 1,5 hectare aan de Dolderseweg dat in de verkoop kan ten behoeve van woningbouw.  
 
De kaders en uitgangspunten hiervoor zijn in het vierde kwartaal van 2020 vastgesteld. De kavels kunnen in 2021 in de verkoop, wanneer is besloten tot privaatrechtelijke borging van het advies van de provinciaal adviseur ruimtelijke kwaliteit. Begin september 2020 is de bestaande woning op het terrein gekraakt. We onderzoeken welke (juridische) stappen we kunnen nemen om de kraak op te heffen. 

Beoogd resultaat 2021  

• In verkoop brengen van de kavels Westflank.

Park Vliegbasis Soesterberg  
De provincie Utrecht heeft in 2009 het grootste deel van de voormalige Vliegbasis Soesterberg (circa. 400 ha) van het ministerie van Defensie gekocht, met als doel het ontwikkelen van een bijzonder natuurgebied met behoud en beleving van cultuur(historie) en erfgoed. Het gebied is in de jaren na aankoop omgevormd tot ‘Park Vliegbasis Soesterberg’ en eind 2017 grotendeels verkocht aan Het Utrechts Landschap. In samenwerking met een landschapsarchitect en met de gemeenten Soest en Zeist is een plan uitgewerkt voor het verbeteren van de toegankelijkheid en beleving van het park, o.a. door uitbreiding van de padenstructuur en betere bebording.  
 
Met de uitvoering van dit plan is in 2017 gestart. Vanwege de verschillende vergunnings- en ontheffingstrajecten gebeurt de uitvoering in fasen, waarvan fase 1 reeds is uitgevoerd. Een ander onderdeel van het plan is afhankelijk van een ontheffing Wet Natuurbescherming. Aangezien herinrichting van het park en bouw van de woonwijk invloed hebben op de broedmogelijkheden van de veldleeuwerik, is een plan opgesteld met hierin mitigerende maatregelen die ervoor moeten zorgen dat de broedpopulatie van de veldleeuwerik duurzaam in stand blijft. Deze maatregelen zijn een randvoorwaarde om de benodigde ontheffing op de Wet Natuurbescherming te verkrijgen en hebben geleid tot aanpassing van een aantal onderdelen van de herinrichting van het park. Het streven is om in de zomer van 2021 te starten met de uitvoering van fase 2, na afronding van het vergunningentraject. 
 
Beoogd resultaat 2021  

• Uitvoering van de maatregelen in het kader van de ontheffing Wet Natuurbescherming  
• Uitvoering van fase 2 van uitbreiding padenstructuur is gestart.  

Camp New Amsterdam  
Eén van de resterende opgaven is het realiseren van een verbinding in de westelijke ecologische corridor. Deze verbinding loopt midden door Camp New Amsterdam (CNA), dat nog steeds in eigendom en gebruik is bij het Rijk/Defensie. De boscorridor loopt over de westkant van de basis via CNA en de voormalige militaire shelters naar het inmiddels gerealiseerde ecoduct over het spoor bij Den Dolder. Het gebied CNA vormt een belangrijke verbinding tussen de bos- en heidegebieden van de Utrechtse Heuvelrug. Deze corridor versterkt de bestaande hoge ecologische waarden op de voormalige Vliegbasis Soesterberg en vormt een uitbreiding van het Natuur Netwerk Nederland. Er is een inrichtingsplan opgesteld voor deze corridor. Defensie is en blijft eigenaar van dit terrein. We voeren gesprekken met Defensie en het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) over de uitvoering van het inrichtingsplan.

Beoogd resultaat 2021  

• Overeenkomst met Defensie en RVB met afspraken over de uitvoering van de inrichting van het terrein 

Wat gaat dat kosten?

Bij het vaststellen van de Jaarrekening 2018 is de financiële verantwoording van het programma aangepast:  

• De rode projecten in het kader van de ontwikkelingen in wonen en werken- woonwijk Vliegbasis Soesterberg, Sortie 16 en bedrijventerrein Richelleweg - blijven verantwoord onder de Voorraden (VRD  
• De groene projecten, met de ontwikkelingen in natuur, zijn onder de vaste activa opgenomen:  
• Projecten waarbij de grond nog in eigendom is van de provincie vallen onder de Materiële vaste activa (MVA); dit betreft de projecten Oostelijke Corridor, Kamp van Zeist en het Harlanterrein  

• Projecten waarbij de grond is overgedragen aan derden vallen onder de Immateriële vaste activa (IVA), Bijdragen in activa van derden; dit zijn de projecten Park Vliegbasis Soesterberg en het Beheerfonds, waarin de resultaten van de afgesloten projecten opgenomen zijn. 

Conform het BBV wordt er op de rode projecten tussentijdse winst genomen, volgens de Percentage of Completion (POC)-methode en op de afgesloten projecten in de Immateriële vaste activa (IVA) wordt jaarlijks afgeschreven. De hieruit voortkomende financiële gevolgen worden in Programma 1 (Ruimtelijke Ontwikkeling) verantwoord en het voordeel wordt afgewikkeld naar in 2020 ingestelde bestemmingsreserve. Met deze reserve geeft de Provincie Utrecht invulling aan het contractueel overeengekomen beheerfonds. Het programma Hart van de Heuvelrug/Vliegbasis Soesterberg heeft de vorm van een gesloten grondexploitatie. De investeringen in de gebiedsontwikkeling worden gedekt met de opbrengsten uit het programma en pas bij afronding van het geheel (in 2025) wordt het saldo verrekend met de algemene middelen.  

Het programma staat niet als geheel op de begroting van de provincie, maar is verdeeld: 

• De lasten en baten van de rode projecten worden op Programma 1 (Ruimtelijke Ontwikkeling) begroot en verantwoord en daarna overgeheveld naar de post Voorraden op de balans. Per saldo lopen deze bedragen op Programma 1 op nul. 
• De lasten en baten van de groene projecten worden rechtstreeks in de Materiële vaste activa (MVA) en Immateriële vaste activa (IVA) begroot en verantwoord. 

• Op Programma 1 worden, naast de bedragen genoemd onder de 1e bullet, zowel de verplichte afschrijvingslast van de afgesloten projecten als de winstneming volgens de POC-methode begroot en verantwoord. Ook de hieraan gekoppelde afwikkeling naar de bestemmingsreserve wordt in de begroting en verantwoording opgenomen. 

Meerjarenbegroting 2021-2025 
De meerjarenbegroting van het programma Hart van de Heuvelrug/Vliegbasis Soesterberg is gebaseerd op de Mastergrondexploitatie Hart van de Heuvelrug 2020 en de Grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg, beide vastgesteld op 31 maart 2020. 
De prognose voor de gebiedsontwikkeling als geheel is als volgt:

Jaarschijf 2021
Voor de onderdelen waarvan de uitvoering bij de provincie ligt, worden in de Grexen 2020 onderstaande investeringen voor 2021 en tot het einde van het programma verwacht. Daar waar de ontwikkelingen in 2020 aanleiding geven tot aanpassingen en/of verschuivingen, zijn bedragen aangepast, voorzien van een toelichting.

Toelichting
De ontwikkeling en verkoop van de percelen op het bedrijventerrein Richelleweg is sneller gegaan dan aanvankelijk ingeschat: de laatste percelen worden naar verwachting in 2020 verkocht.  
Bij Park Vliegbasis Soesterberg is vertraging ontstaan, waardoor in 2020 geprogrammeerde kosten doorschuiven naar 2021 en verder.

Begroting op programma 1. Ruimtelijke ontwikkeling
Zoals eerder aangegeven, worden de investeringen en opbrengsten van de rode projecten opgenomen in Programma 1, zowel de lasten (en de baten) als de overboeking naar de Voorraden, per saldo 0. Het gaat hierbij om de projecten Sortie 16 en Woonwijk VBS, in totaal € 4,038 mln. aan lasten en aan baten in 2021.
Het verwachte verloop van de overige onderdelen op Programma 1 is:

Verwacht saldo van de reserve per 31-12-2020 is € 1,3 mln. Na de onttrekking 2021 resteert € 0,6 mln.

Risico's en te treffen beheersmaatregelen

Het saldo van de projectresultaten van Hart van de Heuvelrug komt uiteindelijk voor rekening en risico van de provincie; voor Vliegbasis Soesterberg zijn met de gebiedspartners apart afspraken gemaakt over de verdeling van het risico. 
Met het uitvoeren van de grondexploitatie lopen wij risico’s ook na het nemen van beheersmaatregelen. Risico’s waarvan de kans dat zij op optreden minder dan 50% is, dekken we uit het weerstandsvermogen (zie de betreffende paragraaf). Voor risico’s boven de 50% dienen we een voorziening te vormen.  
Bij grondexploitaties is sprake van risico’s en kansen. Ook met de kansen dienen we rekening te houden. Kansen zijn bijvoorbeeld geraamde kosten die lager uitvallen of opbrengsten hoger uitvallen dan aanvankelijk geraamd.  
Alle risico’s zijn gekwantificeerd als lager dan 50%, deze zijn opgenomen in het weerstandsvermogen. Het resultaat is volgens de huidige exploitatie positief, van een voorziening is derhalve geen sprake.  

Coronacrisis  
De Coronacrisis en maatregelen die daaruit voortvloeien, hebben in beperkte mate invloed op de werkzaamheden. De planvoorbereidingen kunnen redelijk goeddoorgaan. Wel treden beperkingen op bij het organiseren van participatietrajecten om belanghebbenden in de directe omgeving te informeren en bij de ontwikkelingen te betrekken. We werken hiervoor alternatieven uit.  
Financiële consequenties als gevolg van Corona zijn op dit moment nog lastig in te schatten. De ramingen die in de grexen zijn opgenomen, zijn onderdeel van de langjarige ontwikkeling. Er zijn op dit moment bijna geen extra kosten. Mogelijk dat de Coronacrisis op termijn wel gevolgen heeft op de ontwikkelingen van de bouwkosten.  
Naast de kosten is er ook een opbrengstencomponent. In de grexen rekenen we redelijk conservatief in jaren van economische hoogtij is bijvoorbeeld een index van 2% toegepast), omdat dit een langjarig programma (20 jaar) is waarin zowel economische pieken als dalen voorkomen. Mocht het opbrengstenniveau onder druk komen van  veranderingen op de woningmarkt (afzet risico), dan kunnen we nog differentiëren in de beoogde woningprogrammering. Deze ruimte zit al in het bestemmingsplan.  

Top 5 Risico’s  
 De vijf voornaamste risico’s binnen het programma: